Le 30 novembre 2011

L’immobilier, une façon de préparer petit à petit sa retraite

Dans un contexte économique anxiogène, l’immobilier est souvent perçu comme une valeur refuge pour les Français. Qu’en est-il réellement et quels sont les impacts des dernières dispositions fiscales sur ces placements ? Entretien avec Patrick Vitoux, directeur des investissements, et Chantaline Bialas, directeur développement de Ciloger, partenaire de la Caisse d'Epargne spécialisé dans l’immobilier locatif.

Acheter en direct pour faire du locatif, ou investir dans l’immobilier d’entreprise… quels avantages et quels inconvénients ?
Patrick Vitoux :
Les loyers des investissements locatifs en logements neufs bénéficiant de l’avantage fiscal de type Scellier BBC (bâtiment basse consommation) sont indexés sur l'inflation, ce qui est rassurant, mais il ne s'agit pas pour autant d'un investissement de rendement : les charges ne sont pas récupérables en totalité et les prix à l'achat sont élevés.
L'intérêt principal pour l’épargnant réside dans l'avantage fiscal, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % étalés sur 9 ans. En 2011, le plafond maximum d’investissement est de 300 000 euros.
A l'inverse du logement, l'immobilier de bureau et de commerce offre une bonne maîtrise des charges, qui sont par ailleurs dans la majorité des cas récupérables auprès du locataire en place. Du coup, on atteint des rendements bureaux et commerces confondus, autour de 4,8 %.
La tendance est à un repli vers les 4,5 %, car il y a un regain d'intérêt pour ces produits sécurisés. Reste que l'immobilier d'entreprise n'est accessible en direct qu'aux seuls investisseurs institutionnels, compte tenu de l’apport nécessaire en capital.


Investir de manière indirecte via des parts de sociétés immobilières. Comment cela marche-t-il et à quel type de clientèle s’adressent ces placements ?
Chantaline Bialas :
Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une structure d’investissement de placement collectif, qui acquiert et gère un patrimoine immobilier. Investir en épargne immobilière consiste à souscrire des parts de SCPI. Ce type d’investissement revêt plusieurs avantages :
- accessibilité (placement à partir de 600 euros),
- mutualisation des risques locatifs sur de nombreux locataires,
- diversification géographique,
- délégation de gestion,
- information régulière.
Malgré le contexte de crise, les SCPI affichent toujours une collecte en nette hausse, principalement les SCPI de rendement, adossées à de l'immobilier d'entreprise. Par le passé, les SCPI fiscales, adossées à du logement neuf, avaient davantage le vent en poupe. Après avoir atteint le montant record de 2,4 milliards d'euros fin 2010, ce mouvement s'accélère puisque 3 milliards d'euros de collecte sont attendus à la fin de l'année 2011.
Il y a deux raisons à cela. D'abord, les SCPI sont attractives par rapport aux rendements des produits financiers et des valeurs mobilières. En outre, nous observons une demande nouvelle de la part d'actifs de 45 à 55 ans, qui achètent des parts de SCPI via un crédit.
Une fois le prêt remboursé, ils disposeront d’un capital et de revenus distribués au moment de leur retraite. Les SCPI s'avèrent être un bon produit, parmi d'autres, pour préparer sa retraite.


 Pour aller plus loin :
- l’interview en vidéo de Chantaline Bialas : Diversifier ses investissements immobiliers avec les SCPI Ciloger
- l’article Solutions immobilières : diversifier ses investissements avec les SCPI
- les programmes en cours de Ciloger, le partenaire immobilier de la Caisse d’Epargne

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